임차권등기명령제도의 개념
주택임대차보호법은 주택의 인도(열쇠 교부 받음)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 최우선변제권, 우선변제권을 상실하므로 임차주택이 만약 경매로 넘어가면 보증금을 배당받을 수 없습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 만든 제도가 임차권등기명령입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하게 되면, 법원은 등기소에 임차권등기명령을 촉탁하게 되고, 등기소에서는 임차권등기명령을 부동산등기부에 기입하게 됩니다. 이 등기를 마치면 임차인이 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 해도 대항력 및 최우선변제권, 우선변제권을 유지하게 됩니다.
임차권등기명령제도의 장점
임차권등기명령을 하게 되면, 이제 임차인은 집주인에게 주택을 인도해줘도 대항력을 상실하지 않게 됩니다. 짐을 다 빼고 맘 편하게 이사가도 되며, 이사 간 곳으로 전입신고를 해도 아무런 문제가 없습니다. 문제는 임차권등기명령을 신청하고 전입신고를 하면 대항력을 상실하므로, 꼭 임차권등기가 부동산등기부에 기입된 것까지 확인하고 이사 가야 합니다.
이렇게 임차권등기가 부동산등기부에 기입되면, 이 임차권등기가 경료된 주소에 다른 사람이 이사를 오게 되면, 이 사람은 최우선변제금을 받을 수 없습니다. 그래서 임차권등기가 경료된 주소에는 이사를 안 가야 하는 것입니다. 이렇게, 임차권등기가 경료되면 누구라도 이곳에 이사를 오지 않게 될 것이므로 임대인에게 심리적인 압박을 가할 수 있게 됩니다. 그러면 임대차보증금을 받을 수 있지요.
또한 임차권등기가 경료된 후 임대인에게 주택을 인도해주면, 임차인은 임대차보증금과 이에 대한 연체이자 연 5%를 받을 수 있게 됩니다. 1억짜리 전세보증금이면 연 500만 원, 하루에 약 13,000원씩 연체이자를 받을 수 있습니다. 또한 임차권등기명령에 필요한 비용도 임대인에게 추후에 받을 수 있습니다. 만약에, 임대차보증금 반환 지급명령이나 소송을 제기할 경우에는 연 5%의 연체이자는 물론이고, 소장부본 송달일 다음날부터는 연 12%를 받을 수 있습니다(소송촉진특례법).
임차권등기명령의 단점 (배당요구를 안해도 되는지 여부)
일반적인 임차인은 배당요구 종기일까지 배당요구를 안 하면, 절대로 배당을 받을 수 없습니다. 왜냐하면, 전입신고는 부동산등기부에 공시되지 않기 때문입니다. 그러나 임차권등기명령이 경료되면 배당요구를 안 해도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다고들 알고 있는 경우가 많습니다. 이것은 어설프게 알고 있는 것입니다.
경매개시결정 등기 전까지 임차권등기명령이 경료되면 배당요구 안해도 당연히 배당받게 되지만, 경매개시결정 등기 후에 임차권등기가 경료되면 배당요구를 해야만 합니다. 간혹, 임차권등기가 경료되면 배당요구를 무조건 안해도 된다고 생각하는 사람들이 많은데, 그렇게 생각하시면 큰일 납니다.
또한 임차권등기명령의 단점이라는 것은 존재하지 않습니다. 임대인에게 압박할 수 있는 방법은 임차권등기명령이 최고이며, 근저당권을 설정했다고 생각하셔도 무방합니다.
임차권등기명령 신청 · 취하의 양식과 비용 등 제반 내용
임차권등기명령 신청서 양식과 비용, 임차권등기명령 신청 취하서 양식과 비용, 대항력과 우선변제권의 차이, 임차인의 배당순위