부동산 경매 배당순위
구분
순위 |
저당권이 국세보다 앞선 경우 |
저당권이 국세보다 늦은 경우 |
저당권이
없는 경우 |
| 제1순위 |
집행비용(민사집행법 제53조) |
| 제2순위 |
저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존․개량을 위하여 지출한 필요비 · 유익비(민법 제367조) |
| 제3순위 |
ㅇ최우선변제권(= 임차권 등기명령) : 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법
ㅇ최종 3개월분 임금, 최종 3년 퇴직금 및 재해보상금 |
| 제4순위 |
집행목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금(이른바 당해세) |
조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금(당해세 포함) |
근로기준법 제38조제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권 |
| 제5순위 |
ㅇ 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권 · 전세권에 의하여 담보되는 채권.
ㅇ 확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권 (=임차권 등기명령 포함) : 이른바 우선변제권 |
조세 다음 순위의 공과금 중 납부기한이 저당권 · 전세권의 설정등기보다 앞서는 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료 |
조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금(당해세 포함) |
| 제6순위 |
근로기준법 제38조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권 |
저당권 · 전세권에 의하여 담보되는 채권 |
조세 다음 순위의 공과금 |
| 제7순위 |
국세 · 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금 |
근로기준법 제38조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권 |
일반채권 |
| 제8순위 |
국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금 중 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 의료보험료, 국민의료보험료(단, 납부기한과 관련하여 예외규정 있음) |
조세 다음 순위의 공과금 중 산업재해보상보험법상의 산업재해보상보험료 그 밖의 징수금, 구의료보험법에 의한 의료보험료, 구국민연금법에 의한 연금보험료 및 납부기한이 저당권 · 전세권의 설정등기보다 후인 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료 |
| 제9순위 |
일반채권 |
일반채권 |
ㅇ 일반채권 : 일반 채권자의 채권과 재산형 · 과태료 및 국유재산법상의 사용료 · 대부료 · 변상금 채권
ㅇ 8월 1일에 주택(상가)의 인도, 전입신고(사업자 등록), 확정일자를 받고, 8월 1일에 근저당권설정등기가 접수된 경우 ☞ 최우선변제금액의 보증금에 해당된다면 최우선변제금액만 근저당권에 앞서고, 나머지 금액은 근저당권자보다 후순위.
ㅇ 세금까지 배당순위를 계산하는 것은 좀 복잡할 수 있으나 임차인 입장에서 배당순위를 파악하는 것은 어렵지 않습니다. 첫째는 내 보증금이 최우선 변제금에 해당하는 보증금액에 해당하는지 파악해야 되고, 이에 해당된다면 최우선변제 금액 내에서는 근저당권자보다 후순위여도 먼저 배당받습니다.
ㅇ 최우선변제금액을 제외한 나머지 금액은 그냥 저당권과 똑같다고 보시면 됩니다. 그래서 저당권끼리 순위를 따지는 것과 똑같이 계산하면 됩니다. 예컨대, 2022년 서울 기준으로 보증금액이 1억 5천만 원 이라면, 5천만원 범위 내에서는 선순위근저당권자가 있더라도 선순위근저당권자보다 우선 배당받습니다.
그러나 1억은 근저당권과 똑같이 취급해야 하기 때문에 1억의 범위내에서는 근저당권자보다 우열을 따져서 계산하면 됩니다. 선순위근저당권자가 있다면, 1억 범위 내에서는 선순위근저당권자가 우선배당 받게 됩니다.