일반적으로 건물 신축업자는 토지 임대차 계약만 체결하지, 토지 임대차 등기는 안되어 있는 경우가 허다합니다. 왜냐하면, 임대차 등기를 임대인이 잘 안 해주기 때문이지요. 그래서 건축업자는 토지 임대차 계약을 체결하고 타인의 토지 위에 건물을 신축합니다.
이때, 토지 임대차 등기를 안 하더라도 건물의 보존등기를 하게 되면 토지 소유자가 토지를 제3자에게 팔더라도 신축업자는 제3자에게 자신의 토지 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 건물이 철거될 위험이 사라지는 것이지요(임대차 등기를 하면 아무 문제가 없음).
그러나 건물의 보존등기를 하기도 ‘전’에 토지 소유자가 제3자에게 토지를 팔게 되면 신축업자는 건물을 철거해야 합니다(토지 소유자와 제3자가 임대인 지위 약정하면 건물철거 안 해도 됨). 이럴 때는 신축업자와 제3자가 토지임대차를 체결해야 하는데, 이를 보통 ‘건물소유 목적의 토지임대차’라고 합니다.
건물 소유 목적의 토지 임대차든, 신축업자가 토지 위에 건물을 신축하려고 토지를 임대차하려는 것이든, 아래의 양식을 사용하시면 됩니다. 계약서 중 일부분만 발췌했습니다. 전문은 다운로드 받으셔서 각자의 상황에 맞게 수정하여 사용하시면 됩니다.
토 지 임 대 차 계 약 서
○○○을 갑, ◎◎◎을 을로 하여 갑, 을 사이에 갑 소유의 별지목록1 기재 토지(이하 ‘이건 토지’라 함)의 임대차에 관하여 다음과 같이 계약한다.
다 음
제1조(계약목적) 갑은 이건 토지를 을에게 임대하고, 을은 이건 토지를 임차하며 차임을 지급할 것을 약정한다.
제2조(사용목적)
① 을은 이건 토지 위에 별지목록2 기재 건물(이하 ‘이건 건물’이라 함)을 건축하고 소유할 수 있다.
② 을이 이건 건물에 대하여 증축을 하거나 개축을 하고자 할 때에는 사전에 갑의 서면에 의한 승낙을 얻어야 한다.
③ 을이 위 항을 위반하였을 때에는 갑은 최고 없이 이건 계약을 해지할 수 있다.
제3조(기간) 이건 계약의 기간은 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 사이 ○○년으로 한다.
제4조(차임)
① 을은 계약 체결 후 즉시 금○○○원을 권리금으로 갑에게 지급한다.(임차보증금은 금○○○원으로 한다.)
② 차임은 월 금○○○원으로 하기로 하되 매달 말일에 지급하기로 한다. 지급 방법은 을이 갑에 대하여 송금(지참) 방식에 의하여 지급하기로 한다.
③ 을이 제1항의 금원을 지급하지 않거나, 제2항의 금원을 연속 여부에 관계없이 2회 이상 연체하였을 때에는 갑은 아무런 최고 없이 이 계약을 해제, 해지할 수 있다.
제5조(전대 등)
① 을은 사전에 갑의 서면에 의한 승낙 없이 이건 토지임차권을 제3자에게 양도하거나 이건 토지를 무단으로 제3자에게 사용케(제3자에게 전대) 하여서는 아니 된다.
② 을이 위 항의 규정을 위반하였을 때에는 갑은 아무런 최고 없이 이 계약을 해지할 수 있다.