1. 반환조건 조항 (원상회복 조항)
임대차의 경우에 사용이 종료되면 원상태로 반환할 것인지, 사용종료시의 상태로 반환할 것인지 명시하는 조항이다. 주로 부동산과 관련된 계약에서 많이 쓰인다.
원상회복 조항 예시
제OO조 (원상회복) 을은 이 계약의 종료에 있어서 임차물을 임차개시 당시의 원상으로 회복하여 갑에게 반환하기로 한다.
제 OO조 (원상회복 불요) 을은 이 계약의 종료에 있어서 임차물건에 대해 자기의 비용으로 부가한 물건에 대해서는 갑을 위하여 그 소유권을 포기하고 현상태로 갑에게 반환하기로 한다.
물건을 사용한 후 반환할 때는 당연히 원상으로 회복하여 반환하는 것이지만 그것이 지켜지지 않는 경우가 있다. 토지의 임대차나 상가 임대차와 같이 비교적 계약 기간이 긴 경우에는 임차인이 종종 자신의 비용으로 어느 정도 개조 등을 하는 경우가 있다. 이러한 경우 계약이 종료된 때에는 이를 자신의 비용으로 처음 빌렸을 때 상태로 복원하여 반환하여야 한다.
일반적으로 원상회복 의무는 계약의 해제에 있어서 계약서에 명시하지 않아도 당연히 인정되는 법률효과의 하나이다(제548조). 그러나 임대차와 사용대차의 경우에는 보통 계약을 할 때 계약이 종료되면 원래대로 반환한다는 약정을 하기 때문에 계약 그 자체에서 원상회복 의무가 인정되는 것이다.
2. 원상회복조항의 양날의 칼
판례는 원상회복의무를 계약서에 명시했다면, 임차인이 임차목적물에 지출한 비용상환청구권을 미리 포기한 취지의 특약으로 보아야 한다고 하면서 임대인에게 유리하게 해석한다. (대판 95다12927) 따라서 위의 예시처럼 원상회복조항이 있다면, 임대인에게는 유리하고, 임차인에게는 불리한 것이 된다.
주택임대차 계약서에서는 큰 문제가 되지 않지만, 상가임대차의 경우에는 특히 중요한 조항이 될 수 있다. 비용상환청구권에는 필요비와 유익비가 있는데, 만약 지붕에 물이 새서 임차인의 비용으로 고쳤다면 당연히 임대인에게 즉시 청구할 수 있는 것이고, 이것을 필요비라 한다. 그런데, 우리의 판례는 필요비와는 달리 유익비를 인정하는 것에 대하여 상당히 까다로운 편이다.
유익비라는 것은 임차물자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말하는데, 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 신발장, 주방 인테리어, 도색, 간판비용 등은 임차물의 객관적인 가치를 증가시키는 것이 아니라 임차인의 특수한 목적을 위하여 지출한 비용이라고 하여 대체적으로 이 유익비를 임대인으로부터 받을 수 없다.
따라서 계약서에 원상회복조항이 있다면 임차인은 이러한 비용 등을 임대인에게 청구하지 못한다. 이럴 때 임차인은 아래와 같이 계약조항을 삽입하는 게 좋다.
제 OO조 (원상회복의무)
임차인은 임차인이 설치한 추가 시설물, 칸막이, 기타 구조상의 변조시설 등 필요비, 유익비를 불문하고, 계약종료 시에 임대인에게 비용청구를 할 수 있다.