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임대인이 임차주택을 팔아버리면 임차인은 종전 임대인이 아니라 새로운 집주인에게 임대차보증금을 받아야 합니다. 이게, 주택임대차보호법의 법리입니다. 왜냐하면, 임차주택을 양수하는 순간 임대인의 지위도 양수인이 물려받기 때문입니다.
그래서 임대차 기간 존속 중에 임차주택이 양도되더라도 새로운 집주인에게 임대차보증금을 받아야 합니다(전주지방법원 2007가단7883 판결). 그런데, 임대차가 종료한 후 임차주택이 양도된 경우에는 임차인에게 해지권을 인정하여 종전의 임대인으로부터 임대차보증금을 받을 수 있습니다.
이 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간(약 1주일) 내에 이의제기를 하면 됩니다. 다시 말해, 임대차가 종료되더라도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 존속되는 것으로 보므로(주임법 제4조 2항) 임차인에게 해지권을 인정하여 종전의 임대인에게 보증금을 받을 수 있는 것이지요.
이것은 주택뿐만 아니라 상가건물 임대차에도 동일하게 적용됩니다. 아래는 이럴때 쓰는 내용증명 양식입니다.
(중략)
상기 물건지에 대해서 임대인과 임차인은 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 ○년간 임대차 계약을 체결하고 임대차 계약이 종료되었습니다. 귀하가 임대차보증금을 돌려주어야 하나 귀하께서는 발신인에게 말하기를 “임차주택을 양도하였으니 새로운 집주인에게 임대차보증금을 받으시라.”라고 한 바 있습니다.
그러나 임차인은 임대인의 지위승계를 원하지 않을 경우에는 상당한 기간 내에 이의제기를 함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이의제기를 하면 귀하의 임대차보증금 반환의무는 소멸되지 않습니다(대법원 판례 2001다64615).
제가 20○○년 ○월 ○일까지 집을 인도하겠사오니, 인도하는 대로 임대차보증금을 반환하여 주시길 부탁드립니다. 인도 후에 임대차보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민법상 연 5%의 연체이자 부가되오니 이 역시 지득하실 바랍니다.
(중략)