1. 부동산 계약 취소(파기)하는 두 가지 방법
부동산 계약을 취소(해제)하거나 파기하려면 아무 때나 할 수 있는 게 아니고 부동산 계약을 취소할 수 있는 취소 사유가 있어야 합니다. 이 부동산 계약 취소 사유는 두 가지가 있는데, 첫째는 부동산 계약 당사자가 서로 합의하지 않았어도 누구나 할 수 있는 ‘법정 해제’ 사유가 있고, 둘째는 부동산 계약 당사자가 서로 합의하여 “이러이러한 경우에 우리는 부동산 계약을 취소하기로 한다”라고 약속하여 계약서에 명시하시는 약정 해제 사유가 있습니다.
전자는 부동산 계약 당사자가 서로 합의하지 않아도 누구나 인정되는 부동산 계약 취소 사유이므로 계약서에 명시하지 않아도 부동산 계약을 취소시킬 수 있고, 후자는 부동산 계약 당사자가 서로 합의한 부동산 계약 파기 사유이므로 이를 ‘약정 해제권’이라고 합니다. ‘법정 해제권’에 대해서는 아래의 포스팅을 참조하시면 되고, 이하에서는 ‘약정 해제권’에 대해서 설명입니다. 이는 꼭 ‘부동산’에서만 해당되는 얘기는 아니고 어떤 계약이라도 해당되는 얘기입니다.
계약서에 명시하지 않았어도 계약 해지(해제)할 수 있는 방법
♣ 약정해제 (해지) 1) 양 당사자가 합의한 해제 조항 계약서에 명시해야만 해제할 수 있음. ♣ 법정해제(해지) 양 당사자가 합의하지 않아도 법률로 정해져 있는 해제 조항 굳이
loveaffair.tistory.com
2. 약정해제권 조항 (당사자 합의에 의하여 인정되는 해제 조항)
① 해약금 해제
민법 제565조 (해약금)
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
☞ 민법 제565조는, ‘매매’의 경우에 매도인 또는 매수인이 매매계약을 해제할 수 있는 ‘약정 해제권’을 보유한 것으로 추정시키는 특칙이라고 할 수 있습니다. 따라서 계약의 당사자가 계약금만 주고 받았으면 매도인은 계약금의 배액을 주고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약 해제를 할 수 있습니다. 이를 해약금 해제라고 합니다.
여기에서 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”의 의미를 알아두시는 게 좋습니다. 당사자간에 다른 약정은 대충 두루뭉술해서는 안 되고, “565조 1항에 의한 해약금 해제는 상호 간에 배제하기로 한다.” 또는 “해약금 해제는 인정되지 않는다.”라고 계약서에 분명하게 써야 됩니다. 그래야만 해약금에 의한 해제를 배제할 수 있습니다.
“이행에 착수할 때까지”의 의미는 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 소유권이전등기를 넘겨줬다면 이행에 착수한 것이 되므로 더 이상 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다.
② 해약금 해제와 비슷한 위약금 조항
제 OO조 (위약금)
‘갑’(매도인)이 위 계약을 위반할 때에는 ‘을’(매수인)에게 계약금의 배액을 지급하고, ‘을’이 이를 위반할 때에는 계약금의 반환청구권을 상실하기로 한다.
☞ 위와 같이 해약금 해제와 비슷한 위약금 조항이 계약서에 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 해약금 해제와 내용은 비슷하지만, 분명히 다른 것입니다. 해약금 해제는 자기가 불이익을 감수하면서 계약을 깨겠다는 것이고, 위약금 특약은 손해배상을 받으면서 계약을 깨겠다는 것이기 때문에 상황이 전혀 다릅니다.
즉, 매도인이 위약하면 ‘매수인’이 계약금 배액의 상환을 청구하는 것이고, 매수인이 위약하면 ‘매도인’은 계약금이 몰취 되었으므로 계약금 반환을 거부하는 것입니다. (곰곰히 잘 생각해보면 해약금 해제와 다름) 이때는 ‘위약’이라는 단서를 다는데, 판례는 위와 같은 조항을 위약금의 약정이라고 보고, 해약금의 성질도 겸하는 것으로 보고 있습니다. (대판 91다 2151)
그러나 해약금으로 해제하면 손해 보는 것이고, 위약금으로 해제하면 상대방에게 손해배상 받으면서 해제하는 것이기 때문에 해약금으로 해제하는 사람은 없을 것입니다. 이렇게 (부동산) 계약 취소를 할 때에는 위와 같은 기본적인 사항들을 알아두시면 좋습니다.