제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권(부동산 인도와 주민등록 또는 사업자 등록을 신청한 임차권자 포함)은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
말소기준권리와 배당받는 것은 전혀 다른 성격의 권리입니다. 배당받는 것과 임차인이 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 있는 것은 전혀 별개의 권리이지요. 그래서 이 두개의 권리가 전혀 다른 성질의 권리라는 것을 머릿속에 인식하셔야 합니다. 예컨대, 경매를 신청한 근저당권자보다 임차인이 후순위라면 낙찰자에게 집을 비워줘야 하지만, 배당에서는 임대차보증금을 전액 또는 일부를 받을 수 있지요.
그럼, 주택 임차인으로서의 배당은 나중에 살펴보기로 하고, 일단 낙찰자에게 내가 임차권을 주장할 수 있는지 살펴봅시다. 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 있는지 알아보려면, 제일 먼저 해야될 것은 말소기준권리를 찾아야 합니다. 말소기준권리는 오로지 부동산 등기부만 보고 찾을 수 있기 때문에 쉽습니다. 이 ‘말소기준권리’가 매각으로 소멸하는 담보권, 압류채권자, 가압류 등기입니다.
‘압류채권자’라 함은 당해 부동산 경매에서 경매를 신청한 (근)저당권자 또는 강제경매를 신청한 자(승소 판결문 받은 자)를 의미합니다. 경매를 신청하면 ‘경매개시결정등기’가 기입되고, 이는 곧 압류의 효과가 발생하기 때문에 압류채권자라고 하는 것입니다. ‘매각으로 소멸하는 담보권’은 경매신청을 한 근저당권자 외의 모든 담보권자를 의미합니다. 가등기라고 등기부에 기입되어 있으나 담보가등기인 경우에도 당연히 담보권자입니다. 가압류 등기는 어려울 게 없을 겁니다.
(근)저당권과 가등기담보권, 압류채권자(당해 경매를 신청한 근저당권자 또는 가등기담보권자), 가압류는 경매개시결정등기 전후를 불문하고 무조건 소멸합니다. 그래서 부동산 등기부를 보고 가장 빠른 담보권, 경매개시결정등기, 가압류를 찾아야 합니다. 이들 보다 늦으면 여러분은 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 쉽게 말해 낙찰자가 부동산 인도명령을 신청하면 여러분은 집을 명도해줘야 하는 것입니다.
그래서 임대차로 집을 들어갈때에도 부동산 등기부를 보고 말소기준권리를 보고서 들어가야 합니다. 물론, 대다수는 선순위로 근저당권자가 있을 겁니다. 이러한 경우에는 경매가 시작되면 당연히 임차권은 소멸하는 것이고 낙찰인에게 대항할 수 없습니다. 그러나 배당금을 전액 받을 수 있는지는 매각대금과 전체 순위를 따져봐야 합니다. 나의 임차권이 소멸한다고 하여 배당을 못 받는 것은 아닙니다. 말소기준권리라 함은 낙찰자에게 내가 임차권을 주장할 수 있느냐, 없느냐의 문제입니다.